前男友卖了我们的房,能否追偿

时间:2019-01-29 10:53:00作者:田野 丛林新闻来源:《方圆》杂志

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  郭鹏和沈菁是一对情侣,为了结婚,双方共同出资购买了一套住房,并按约定登记在郭鹏名下。购房后,两人的感情却出现了问题并最终分手,双方便协商出卖共同购置的房屋。因当时房屋价值处于波动之中,关于卖房的时间点双方未能协商一致,沈菁要求售房屋的时间缓一缓,待卖房不亏损或有盈利时,及时出售以了结双方购房资金问题。可郭鹏在未征得沈菁同意的情况下,于两个月后擅自将房屋出卖法院,此时房屋价值正进入缓慢上涨阶段,从而造成了房屋升值亏损。沈菁便要求郭鹏赔偿因提前卖房所造成的升值亏损,并将官司打到了法院。

  那么,昔日情侣分手后,郭鹏擅自出卖处于升值期的共有房屋,前女友沈菁追讨升值损失能否获得法院支持呢?

  共同出资购房后男方擅自出卖

  现年38岁的郭鹏,从湖北老家考取到北京就读大学,毕业后就留在北京打拼。几年前,经亲戚介绍,郭鹏与小自己一岁的北京女孩沈菁相识、相恋。经过两三年的恋爱,两人到了谈婚论嫁的地步。由于没有婚房,双方约定共同出资先购买一套二手房过渡一下,待有钱了再换新房。

  2014年7月,郭鹏经过几个月的奔波,寻找房源,实地查看,多方了解,终于看中了一处房屋,并于当月19日与房主签订了购房合同,约定房屋成交总价格218万元,拟贷款金额81万元。

  随后,沈菁与郭鹏按照事前的约定,于2014年8月24日签订了《婚前购房协议》。该协议沈菁为甲方,郭鹏为乙方,共同约定:“一、双方拟购房产建筑面积91.56平方米,房产总价230万元(含税费、中介费及相关杂费等)。二、双方确认房屋首付款金额为135万元,双方各出资67.5万元,剩余房款共计95万元,双方确认通过以乙方名义办理按揭贷款方式支付,为双方的共同债务。三、双方经协商一致,房屋以乙方名义签署购房合同、贷款合同等文件并办理房产登记。四、乙方承诺取得房屋权属证书后,将于合适时机按双方房屋首付款出资比例,将甲方登记为房屋的共有人。乙方确认,无论甲方是否登记,或因任何原因未能登记为房屋的共有人,均不影响甲方作为房屋共有人所应享有的全部合法权利,未经甲方书面同意,乙方不得以任何理由、任何形式侵害甲方上述权利。五、双方确认,无论因任何原因双方需对本房屋产权进行分割的,按照首付款出资比例进行划分……”

  协议签订后,沈菁考虑到买房过程中,还有一些杂费需要支付,就于2014年9月4日一次性向郭鹏的账户转账72万元。在购买涉案房屋过程中,郭鹏按约支付了房款及各种税费、代理费、评估费等多项杂费11万余元。此外,郭鹏办理住房公积金贷款75万元,还以消费贷款的名义借贷10万元作为购房款。

  2014年9月16日,郭鹏取得房屋的所有权证。购买涉案房屋后,郭鹏主持对房屋进行了装修,装修费13万余元。其后,郭鹏实际占有购买的房屋,并偿还贷款。

  一切准备就绪,就等进入洞房。可谁也没有想到,2015年元旦前后,沈菁与郭鹏的感情开始出现变故,双方计划不再结婚。对此,沈菁称是因郭鹏单方悔婚所致。

  不管出于什么原因,两人终究走不到一起了,只得分手。分手后,房子的处置便成了两人唯一的问题。2015年7月,沈菁与郭鹏经多次协商,两人均同意将房屋出售变现再按双方约定的比例分配,但因当时房产市场低迷,房屋价值处于波动之中,沈菁提出,“出售房屋的时间缓一缓,待卖房不亏损或有盈利的前提下,及时出售以了结两家购房资金问题”。郭鹏的意见是,“按目前行情及较长时期预测盈利是不可能的。为了尽快解决这个问题,只能继续挂牌卖房,尽量争取减少亏损”。因对于卖房的时间未能协商一致,双方不欢而散。

  2015年9月,北京的二手房价值正处于缓慢上涨阶段,而郭鹏在未征得沈菁同意,且未告知沈菁的情况下,于当月27日与他人签订了房屋买卖合同,将双方共同的房屋以229.5万元的价格出卖了。同时,双方还就购房款支付方式和时间及房屋产权变更的时间等问题进行了约定。

  2016年4月24日,郭鹏利用购房人支付的首笔购房款偿还完毕公积金贷款的贷款及利息,拿回了抵押在银行的房产证。同年5月17日,郭鹏将房屋过户到购房人的名下,购房人于次日付清了全部购房尾款。

  前女友维权诉上法庭

  2016年7月31日,郭鹏告知沈菁涉案房屋已经出卖,要求分割卖房款。沈菁一听,极为不满:“现在房屋价值正处于升值期,为什么不征得我的同意就把房子卖了?而且出卖的价格比我们购房的花费还少几千元,为什么要急于亏本卖房?”

  “出卖房屋的价格高于当时的市场价格,再且房子已经卖了,说什么也没有用了。”郭鹏两手一摊,继续说,“扣除所有的成本,按照双方约定的比例,应退还你62万元,你要不要?” 沈菁气不打一处来,愤愤地回敬道:“这本来就是我的钱,我凭什么不要?!”

  这样,郭鹏于2016年8月26日通过转账的方式先退还沈菁62万元购房款,并给沈菁发了一条消息:“双方共同出资购房纠纷一事至此已经处理完毕。”

  “房屋价值正处于上涨期,上涨的幅度还很大,应该可以赚回不少钱。可是,郭鹏不通知我,也不征得我的同意,就将房子亏本卖掉,不要说盈利了,自己还亏了10万多元,这事怎么可能就这样完毕了呢?”于是,沈菁又找到郭鹏,要求郭鹏还得退还自己购房款的差额,并赔偿房屋的升值损失。

  沈菁要求郭鹏继续退还房屋的升值损失,而郭鹏表示双方共同出资购房纠纷已经处理完毕。双方各执一词,互不相让,致使矛盾升级,无法调和。在多次交涉无果的情况,沈菁一怒之下,来到北京市昌平区法院,一纸民事诉状将郭鹏推上了被告席,要求郭鹏退还购房款10万元,并赔偿房屋增值损失74万余元。

  法庭上,沈菁诉称:2014年8月底,双方以郭鹏的名义购买了房屋,总价款230万元,本人出资72万元。因郭鹏悔婚两人分手,均同意将共同出资购买的房屋出卖,但因当时房屋价值低迷,本人要求缓一缓再卖。随后,房屋价值开始回升,但郭鹏在未通知本人,更没有征得本人同意的情况下,于2015年9月27日擅自将房屋以229.5万元的低价出卖。2016年8月26日,郭鹏将所卖购房款中62万元支付给本人,还欠10万元应当由郭鹏继续退还。此外,因北京市房价上涨,该房屋经评估公司评估,已确定在2016年9月30日房屋假设为毛坯房状态的市值为365万余元,加上装修的价值共计378万余元,较购买时的价格增加了148万元。本人享有50%的份额,即增值部分损失为74万余元,应当由郭鹏赔偿。

  针对沈菁的诉求,郭鹏答辩称:沈菁的意见是卖房的时机缓一缓,双方讨论处置方案的时间是2015年7月,卖房时间是9月,已经延缓两个月,所以并没有违背沈菁提出缓一缓的意见。

  “2015年9月,房价正处于下降通道,再说沈菁也没有预测房价一定要涨,如果以本案诉讼时涨价之后的价格作为请求本人赔付的依据,对本人来说是不公平的。况且,沈菁提出的赔偿房屋增值款损失的请求,是侵权损害赔偿请求,是可得利益的赔付,本人的行为没有过错,不应承担赔偿责任。”郭鹏向法庭解释道。另外,买房总支出与卖房总收入,收支相抵,直接损失金额为20万元,按照双方的约定,扣除各自承担10万元的亏损后,已经将沈菁的全部购房款支付完毕。

  本案审理过程中,沈菁提出对房屋在2016年9月30日的市场价值进行评估。郭鹏要求评估房屋在出卖时即2015年9月27日的市场价值。2017年9月15日,评估公司出具两份评估报告。评估报告载明,涉案房屋在2015年9月27日的市场价值为217.23万元(不含装修),在2016年9月30日的市场价值为365.16万元(不含装修)。

  一审判决支持女方部分请求

  昌平区法院经审理后认为,处分共有的不动产时,应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。另依据《婚前购房协议》约定,郭鹏只有经过沈菁的书面同意,才能处分房产。现双方在出卖涉案房屋的时间点上并未达成一致意见,在此情况下,郭鹏只能通过继续协商或依法提起诉讼的方式要求分割共有房产。郭鹏未经沈菁同意甚至未通知她本人就将涉案房屋擅自出售,显然侵犯了沈菁的合法财产权和知情权。综上,被告郭鹏侵权事实存在。

  关于损失问题。选择合适的时间点出售房屋,是重大决策问题,要慎重考虑行事。在存在其他共有人的情况下,房屋出售必须征得占法定份额共有人的同意或符合共有人之间的约定,否则无权处分人可能要因其决策而对其他共有人承担损害赔偿的责任。根据北京市统计局公布的统计数据显示,郭鹏签订涉案房屋出售合同时,北京市二手房交易价格正处于缓慢上涨阶段。因此,正常情况下延迟出售比早出售所获得的收益更高。郭鹏明知其无权处分却又未经共有人沈菁同意擅自出售涉案房屋,给其带来预期经济损失。郭鹏有义务对沈菁的损失进行赔偿。

  沈菁只是提出“卖房不亏损或有盈利的前提下”的前提条件,该条件无法指向确定的时间点,其主张以2016年9月30日的市场价格作为计算损失的截止点既没有法律依据,也在事实上对郭鹏不公平。郭鹏的过错除了单方处分共有房屋外,还有长时间未披露房屋出售的事实和进展,长时间未支付给沈菁应得的价款。在房价上涨的大背景下,迟一天拿回购房款就意味着在未来购房时可能会拿出更多的金钱购买。因此,影响沈菁损失的最大因素是拿回购房款或应得卖房款的时间。综合以上分析,法院确定计算沈菁损失截止时间点为郭鹏转账给沈菁房款的时间即2016年8月26日,参考评估报告及相应时间段北京市二手房交易价格涨幅情况酌情确定为353万元(含装修)。同时为公平计,法院酌情判决郭鹏支付沈菁其可享有的预期收益的70%。

  关于沈菁要求退还全部购房款的请求,因买房税费、装修费及公积金还贷的本金和利息实际由郭鹏支付,但这些费用都应当作为两人的共同债务共同负担。综合考虑双方的约定及各人的出资及支付的其他费用,法院确认郭鹏还应再退还沈菁购房款10590元。

  2018年2月23日,昌平区法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第6条、《中华人民共和国物权法》第97条、第99条的规定,作出一审判决,判决郭鹏退还沈菁购房出资款10590元,并赔偿沈菁房屋增值损失43万元。

  二审驳回女方全部请求

  一审判决后,郭鹏不服,向北京市第一中级法院提出了上诉。在上诉中,郭鹏诉称:原审法院认定本人无权处分房屋,该认定错误。沈菁在未被登记为共有人的情况下,只能依据双方签订的《婚前购房协议》对购房出资款享有合同债权。本人作为单独所有人,享有完全的处分权。另外,原审法院认为双方在卖房时间点上未达成一致,该认定不符合事实。沈菁提出“时间上缓一缓,不亏损或房价上涨时及时出售”“及时出售”等表述,表达了沈菁要求卖房的明确意思。时间上缓一缓,不亏损或房价上涨,是给出了一个选择范围,本人在两个月后的9月份出售房屋符合缓一缓的要求。同时,在房价低迷时,以出售总价和购买房屋含税费总价价格相差2000多元时出售,基本符合不亏的条件。

  除此之外,郭鹏一方还认为一审法院认定己方侵权错误,因为己方无法预测房屋走势,主观上不具有可责性。在损失认定上,将房价的增值部分作为沈菁主观预期所产生的损失,既不符合侵权损害赔偿的填补原则,也不符合沈菁卖房之初不亏损的主观预期。综上,请求撤销原审法院的判决,驳回沈菁的全部诉讼请求。

  北京市一中院经审理后认为,本案中,诉争房屋未将沈菁登记为所有权人。沈菁虽与郭鹏签订了《婚前购房协议》,亦依约履行了出资义务,但法律未特别规定在此情况下沈菁已经成为涉案房屋的物权人。沈菁对涉案房屋不享有物权项下的所有权、用益物权和担保物权。沈菁以郭鹏侵害其物权为由主张涉案房屋的增值损失,于法无据,应不予支持。

  沈菁主张郭鹏赔偿其涉案房屋的增值损失。由于沈菁对涉案房屋不享有所有权,其主张涉案房屋增值损失的逻辑基础只能是《婚前购房协议》的履行利益。根据沈菁的陈述,其基于侵权责任法的规定要求郭鹏赔偿其履行利益。我国侵权责任法第二条在详细列举其所保护的权利时,未包含合同债权。一审法院对此处理错误,应予以纠正。沈菁主张的房屋增值损失,可依据合同法的相关规定解决。

  关于出资款的返还。沈菁在本案中主张出资款返还,该数额为简单的沈菁的出资数额减去郭鹏已返还数额之间的差额。前已述及,合同相对方基于侵权责任法的规定主张债权保护时,应不予支持。郭鹏与沈菁之间就涉案房屋存在合同关系,首付款的返还亦应当通过合同纠纷解决为宜。综上所述,一审法院适用法律错误,北京市一中院予以纠正。

  2018年8月15日,北京市一中院依照《侵权责任法》第2条、《物权法》第9条第1款、《民事诉讼法》第170条第1款第2项的规定,作出终审判决,判决撤销一审判决,并驳回沈菁的全部诉讼请求。(文中涉案人物均为化名)

[责任编辑:郭荣荣]
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