６月２１日，北京ＳＯＨＯ现代城业主与业委会的博弈再度吸引公众的眼球。类似的博弈，使传统意义上的物业管理纠纷又增添了一道新的“景观”，在业主、业委会和物业的复杂关系中，业委会被推上了“火山口”。在物权法即将施行之际，头绪芜繁的物业纠纷何去何从？为此，本刊今天特别推出“物业物权”四个专版。(右下为北京ＳＯＨＯ现代城大楼)

围绕着新一届业委会的选举，北京ＳＯＨＯ现代城业主与业主委员会（以下简称业委会）展开了博弈。业委会３年任期将至，９位业委会委员中有８位要寻求连任。在业委会候选人公示名单旁，业主贴出了海报，要求业委会集体“下课”。对于ＳＯＨＯ现代城的这场风波，有关专家指出，这是目前北京所有新建小区都面临的新问题，即成立业委会后，业主能否真正拥有一个沟通交流的渠道？业委会的工作谁来监督？是否需要成立监事会？

Ａ业主：业委会成员竟从物业领津贴

在常见的物业管理纠纷中，业主与业委会常常是“一家人”，但在ＳＯＨＯ现代城，双方却在激烈“对抗”。

６月２１日，记者在ＳＯＨＯ现代城看到，在Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四幢楼的电梯间，醒目地贴着下届业委会１１位候选人的名单和照片。旁边相伴的则是更为醒目的写有“如此选举？！”字样的海报（右下图），海报对业委会３年来的工作提出９大质疑，要求业委会集体“下课”。

据悉，业委会于４月９日贴出业委会改选报名通知。６月１日，经过初选的１１位候选人的照片和名单被张榜公示，其中有８人是现任委员。公告贴出后，旋即引发业主们的强烈质疑。

“什么时候初选的我们根本不知道。３年来，业委会从未向业主作过述职报告，业主对业委会所做的工作并不了解。”业主代表王小姐说。她认为现任业委会委员是不称职的，不应继续竞选连任。连同王小姐在内的８名业主代表共同呼吁：立即召开业主大会，“还权于民”；现任业委会应引咎辞职，其成员不得竞选下任委员。

“我们还要求公布业委会所有的账目和原始单据，供业主查询。”业主代表表示，业委会成员的“不当得利”必须归还。

“９名业委会委员，每人每月从物业领取１５００元津贴，再加上业委会每月８５００元的办公经费，３年下来共计７９万多元。这么大一笔钱可都是从业主交纳的物业费中支出的！”参与张贴海报的业主王先生说，以前他们总说是义务为大家做事，很多业主也这么认为，“直到最近我们才从物业公司的账上看到这笔支出。”王先生说，３年来，３０多万元的办公经费每月都是从物业公司汇入业委会主任张先生的私人账户上的，而就在前不久，张先生才将那本存折交回物业公司。

王小姐拿出物业管理条例介绍说，该条例对业委会委员的津贴数额有明确规定：本着为业主减轻负担的原则，业委会原则上不得领取工资，但考虑到业委会委员有一定的劳动付出，可以适当领取津贴，津贴数额可按社会平均工资的１０％进行计算。发放津贴的对象、数额应由业主大会决议。“按照２００６年北京市职工月平均工资为３００８元计算，津贴应为每月３００元左右。但是，在未经业主大会通过的情况下，他们却自主每月领取１５００元的津贴。”王小姐说。

“三年来，从没召开过业主大会，他们推说开会太麻烦。”业主王先生说，《ＳＯＨＯ现代城业主大会议事规则》规定：业主大会的定期会议应于每年２月召开。但直到２００６年１２月，业委会才以书面形式召开了唯一一次“业主大会”。“会议”也只是要求业主在分发到户的选票上选择，是否将公共维修基金存放在业委会选定的北京银行右安门支行？“那么远，为什么存那儿？”业主们有些怀疑。

采访中，业主们普遍认为此次选举业委会成员涉嫌自己选自己，而他们的种种表现已经失去业主的信任。“既然不能代表业主利益，我们就要炒掉他！”一位业主说。

业主贴出的海报

Ｂ　业委会委员：做了很多事，很多业主不知情

遭到业主的炮轰，业委会几位委员都觉得很委屈。“辛辛苦苦做事，却落下这个结果，真让人心寒。”６月２１日，５位业委会委员接受本报记者采访时一再叫“屈”。

针对业主的指责，业委会委员一一向记者作了回应。

“所谓３年未开业主大会的说法是站不住脚的。”几位委员解释说，２００５年刚上任时，对业委会这一新生事物还不懂，就没有召开业主大会。２００６年１２月份以书面征求意见的形式开过会。“由于很多业主都不住在这里，还有相当一批业主是外地的，将６００多名业主召集起来也不太现实。”业委会主任张先生告诉记者。

对于津贴一事，委员们解释：业委会是参照周边社区的标准，确定每人每月领取１５００元作为误工、交通和通讯补贴的。

对办公经费问题，委员们解释，当时考虑到业委会办公可能要租房，确立了每月８５００元办公费用的标准。后来开发商无偿提供了办公用房，这笔钱就省下了。为了防止和物业发生矛盾后受制于人，业委会就将这笔钱存了下来。因为业委会不是法人单位，就临时决定以张先生个人名义开立了账户。业委会一直没有乱花钱，３年来办公经费只花了５０００多元，其余的都退回物业了。

“我们通过与物业公司协商，降低了物业费，修建了停车场，改造了电梯等。三年来，业委会做了很多工作，只是很多业主不知情”。张先生说。

针对业主们反映强烈的换届选举问题，委员们解释，主要是报名参选的业主太少，为了使换届选举成功，委员们才报了名。目前，在业主们的一片责问声中，业委会主任张先生等人已经决定退出选举。

Ｃ　专家：立法规范业委会业主和物业的关系

对于ＳＯＨＯ现代城的这场风波，有关专家指出，这是目前北京所有新建小区都面临的新问题，即成立业委会后，业主能否真正拥有一个沟通交流的渠道？业委会的工作谁来监督？是否需要成立监事会？如何选好业委会，让业委会真正代表业主的利益？

对此，北京大学法学院教授、博士生导师姜明安认为，由于物业管理条例中对业主、业主大会制度只作原则性规定，对业主大会成立、运作和合法性判断方面缺乏具体和有效力的法律规范，不仅增大了业主大会选举的难度，而且不利于业委会规范地开展工作。他认为应该进一步细化有关法律法规，或者就此进行专门立法，对业委会选举、罢免、监督，业委会职能、权限、义务、处罚，业委会与业主和物业的关系等问题一一作出规定。“这样，既可以使业委会按章办事，也可以让业主选好业委会、监督业委会，促进基层民主，推动社区自治，建设和谐社区。”

记者了解到，６月３０日现任业委会任期届满。目前，在郎家园社区居委会的调解下，ＳＯＨＯ现代城业委会与部分业主终于达成共识，成立新的业委会换届选举小组，几位业委会委员退出竞选下一届业委会成员。６月２２日，ＳＯＨＯ现代城Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四个楼区楼下贴出了新的选举公告。

●物业物权·本报关注（２００３年１月至２００７年２月）

●全国人大代表、政协委员直陈物业纠纷症结

全国政协常委、国务院参事　任玉岭：物业纠纷长期存在的症结有二：政府对开发商监管不力导致其掌控了物业公司；物业公司利用所掌握的钱和权勾结相关部门，使业主处于被动接受状态。即便有业委会，绝大多数也都受控于物业公司。

全国人大代表、民建广东省副主委　毛宇峨：物业纠纷频发，一个重要的原因是法律不健全，使业主和物业管理公司的关系发生错位。物业管理公司应该叫物业服务公司才对，因为只有业主才是物权的主人，但现实中业主经常受管受压。

全国人大代表、北京鼎业律师事务所律师　许智慧：在处理物业纠纷过程中，业委会往往很难发挥作用，问题的关键是业委会没有完全独立于开发商和物业公司，而且其法律地位也不明确。