北京：成立物业纠纷调解委员会

６月１４日下午，北京市司法局、市建设委员会宣布，北京市专门负责调解物业纠纷的机构——北京市物业管理纠纷人民调解指导委员会（以下简称北京市调委会）成立。调委会由司法调解员、律师、专家、物业管理顾问等组成。

据北京市司法局局长吴玉华介绍，近年来北京物业纠纷事件频频发生，物业纠纷信访量仅次于城市管理类纠纷，居第２位。另据北京市高级法院统计，物业纠纷类诉讼案件，２００２年一审收案４０１０件，到２００６年突破３万件，增长了近８倍，占民事案件的比例也由２．７％上升到１１．６％。

考虑到诉讼在解决物业纠纷中存在反复性，通过一两次判决并不能彻底解决矛盾，北京市调委会应运而生，其主要职责是解决物业管理区域内发生的各类民事纠纷。北京还将建立市、区县、街乡和社区４级物业纠纷调解组织，对物业纠纷实行逐级调解：市调委会负责对全市物业管理纠纷调解情况进行调研，提出调解指导规则；各区县调委会负责解决本区县重大、疑难物业管理纠纷；街乡调委会负责调解本辖区内疑难物业管理纠纷；同时各街乡司法所在各个社区内设立物业管理纠纷调解员和信息员。区县调解重大疑难纠纷。区县一级难以解决的物业纠纷要上报备案。

据悉，北京市有物业管理的小区最终都要纳入物业调解体系。该体系将于下半年在北京全市范围内建设完成。目前宣武区已基本完成体系建设，６月５日，京郊首家物业纠纷调委会在房山区西潞街道北潞园社区居委会成立。东城、朝阳、海淀、昌平等区也已开展这项工作。

'浙江：首创两项制度

与其他省相比，浙江在处理物业纠纷方面有两大创新——在全国首创了开发商交纳物业保修金制度和业委会诉讼制度。

２００６年１０月１日起施行的《浙江省物业管理条例》（以下简称条例）第五十一条规定，建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

浙江省建设厅厅长张苗根表示，让物业建设单位交纳保修金并存入专户内，在建设单位严重违规违约或应急的情况下启用，可以有效保护购房者的合法权益。

据悉，浙江省政府印发实施的《浙江省住宅物业保修金管理办法》，进一步细化了“物业保修金”制度。该办法规定，自２００６年１０月１日起，新建竣工的物业建设单位，在物业交付使用办理权属初始登记手续前，须一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交纳保修金。逾期不交纳的，将被处罚。

条例还赋予了业委会起诉权。条例第十七条规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”

据浙江省人大法制委员会经济法规处田梦海、吴恩玉介绍，在业委会没有诉讼主体地位的时候，业主们利用“代表人诉讼制度”维权，其操作难度相当大，因为需要全体业主都同意起诉，再由全体业主共同推选代表人，才能启动代表人诉讼。

而比起代表人诉讼制度，业委会诉讼制度具有明显优势。田梦海、吴恩玉表示：“二分之一以上业主参加，业主大会便可召开，参加业主大会的二分之一以上业主同意，业委会就可以起诉。”

山西某小区在投票选举业委会 钟清摄

广东：２０家业委会拟出《业主自治条例》

２００６年１０月，一部由２０家业委会组织起草的《广东省业主自治条例》（业主建议稿）送到广东省人大。有关专家表示，这在全国尚属首部较为完整的业主自治条例建议稿，对促进基层民主进步、帮助业主维权方面具有先行一步的意义。

据广州市业委会联谊会相关负责人介绍，为拟出这部建议稿，业委会联谊会征求了全省各地业主以及法律界、物管界相关人士的意见。他们希望该省人大能在此建议稿的基础上向全国人大提出一部《业主自治法》草案。

据悉，该建议稿共分六章七十条。除了提出“业主自治”这一概念外，还将“物业管理”这一用语改为“物业服务”。此外，还提出了一些新概念和新设想，如：业主自治工作由民政部门指导，物业服务行政管理继续由房地产行政部门负责。业委会成立后，经民政部门登记，具有独立的法人资格。各业委会和业委会联合会可以依法设立各种维权基金等。

不过，有专家表示，该条例部分条文同现行上位法存在一些冲突。

广东二十家业委会拟出《广东省业主自治条例》受到业主欢迎（资料照片）

上海：物业管理要接受业主考评

上海将在未来３年内建立“物业管理服务考核评价体系”，也就是说，物业管理服务的质量将接受业主的监督和考评。这是日前上海市房地资源局制定的《加快住宅小区综合管理三年行动计划（２００７－２００９年）》透露的信息。

有数据显示，上海现有住宅小区８４００多个，建筑面积３．８亿平方米，全市已经成立业主大会的住宅小区有６１００多个。全市经过工商登记、取得物业管理资质的企业近３０００家，其中物业管理一级资质企业４６家。

但是，上海市政府发言人焦扬说，目前上海的物业管理企业，普遍存在着规模小，专业化程度低，从业人员缺乏专业培训，物业管理企业优胜劣汰机制没有形成等问题，行业自律作用没有完全发挥，行业监管有待加强。

上海计划在未来３年内改进物业行业管理方式，建立物业管理服务考核评估体系就是其中一项重要举措。根据行动计划，业主自我管理模式将逐步优化，业主“依法、理性、有序地”参与物业管理活动的能力将得到增强。

此外，上海还将逐步推进物业服务管理与作业分离的运作模式，将保安、保洁、维修、绿化养护等专业作业从目前的物业公司中分离出来，转移给专业服务公司承担，以切实降低业主的物业成本。

江西省定南县召开物业管理收费标准听证会（资料照片）

重庆：“业主委员会协会”在寻找挂靠单位

今年３月１１日，在重庆一些业委会的推动下，“重庆业主委员会协会”筹备会议第一次会议召开，二十多家小区的业主委员会代表参加了会议。截至５月９日，该市已有３６个小区的业委会，同意加入“重庆市业主委员会联谊会”，而不是协会。

为什么协会改成联谊会？参加联谊会的业委会主任们说，协会要想成立，得具备《社团登记条例》规定的要件。办公场所和资金都不难解决，难就难在给协会找“婆家”——应归属的行政主管部门。

这些业委会不愿意与国土资源局和房管局协商，“房管局的职责是管物业产权，是不能管业主的，另外，开发商和物业公司所属协会，均由房管局担当主管部门，如果业委会协会再被纳入，其独立性和公信力都会受到影响。”业委会还找过市消费者协会，消协虽有意，但其实质是事业单位，非法律规定的行政机关；他们也曾尝试向工商局、民政部门提出挂靠申请，都没有得到答复。

找不到“婆家”，无法在民政部门登记，他们只好将“协会”更名为“联谊会”，以更符合一个非盈利性组织的特征。此外，他们还听到了不同声音。反对者认为，根据《物业管理条例》，业委会是业主大会的执行机构，不具备法定的成立非营利社会团体的条件。支持者认为，业委会协会属于非盈利性机构，只要经过合法审批，应该可以取得法律资格。眼下，业委会还在寻找挂靠主管单位。

苏州：居民自己管物业

江苏省苏州市的老新村养蚕里小区的“物业”与众不同，他们不拿报酬，居民们也不缴纳物业费，聘用的日常管理人员都是居民中的下岗失业人员。这是怎么回事呢？

原来，老新村养蚕里小区物业是由１１５名住户公选出的７人组成的“自治管理委员会”。养蚕里的这一创新举动，引起不少关注。有人认为，此模式可以推行。不过，也有人表示担忧，没有经费保障的物业管理怎么完善？这恐怕是自治式物业管理必须面对的问题。

保定：业主失窃物业赔

２００６年１１月２８日，河北省保定市“新一代”小区的１４３４户业主，与物业公司签了“安全承诺协议”：如果业主的财物在小区内遭窃，可直接要求物业公司赔偿，物业公司再根据合同，到保险公司理赔，业主不增加任何经济负担。

据了解，该承诺协议参考了国家最新推出的《物业管理责任保险》有关条款；而且“业主失窃物业包赔”是保险公司与“新一代”小区物业协商后制定的，这些内容在国内财险行业尚属首例。

青铜峡：物业收费听证决定

２００６年３月１６日，宁夏青铜峡市物价局、房管局组织人员就《青铜峡市物业服务收费政府指导价收费标准》举行听证会。此前，业主、物业公司和政府部门选派的３４名代表先后来到小坝康乐小区、北苑小区等物业管理小区，就物业服务情况进行了现场考察。

参照《青铜峡市普通住宅小区物业服务等级标准》，代表们讨论并确定了物业收费的４个不同等级的新收费标准。同时，代表们希望政府部门加大对物业公司的监督管理力度，不要“服务停步不前，价格一路飙升”。

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代表委员谈物业

全国人大代表、民建广东省副主委 毛宇峨：之所以有那么多物业纠纷，一个重要的原因在于业主和物业公司之间的关系错位。“物业管理公司”应该叫“物业服务公司”才对，业主是物权的主人，物业公司是业主雇来为自己服务的，两者本来是雇佣合同关系。由于目前法规不完善，使得本末倒置的情况时常发生。

全国人大代表、中国工商银行安徽分行行长 赵鹏：对那些买了临街房子的人来说，楼顶或是楼面常会被挂上广告牌，影响采光不说，还拿不到收益。因为在买房时，开发商早已把楼宇屋面、外墙等公用部分的使用权填写为“归出卖人所有”。要尽快修订现行的《商品房买卖合同示范文本》，尽量减少由合同双方自行约定或补充约定的空白部分，并对相关条款进行修订。

全国政协委员 李星：物权法相关规定有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。可以预想，法律制度的最终确立，将使物业纠纷大大减少，百姓更加安居乐业。

北京市人大代表 张耘：目前业主与物业管理公司之间的博弈，似乎永远没有终止，受伤的最终是业主。作为公共政策的制定者、公平环境的营造者，政府理应充当评估干预的第三方。建议修改《物业管理条例》，从法律上明确政府部门在处理物业公司与业主之间关系时的责任和义务。

北京市人大代表 石定果：目前，很多物业公司都属于开发商，为开发商服务，在一定程度上沦为开发商对抗业主的工具。开发商应该与物业公司剥离，只能建不能管。同时，政府可以考虑公布符合资质的物业公司名单，让业主自主选择公司来为自己服务。

青岛市政协委员 任素贞、王静霞：物业公司服务不规范，是引起物业纠纷的主要原因。建议具体规定物业提供安全、卫生等方面的服务条款，细化物业收费标准，明确物业公司因失职而应承担的主要责任。

石家庄市政协委员 赵世勇：物业管理应建立和完善以下三种机制：协调机制、投诉机制和监督机制。矛盾发生时，由物业管理主管部门出面协调物业公司与业委会之间的纠纷；同时应该在投诉机制上多下工夫，比如建立投诉热线等，将矛盾提前化解。另外，还要加强对物业公司收费、服务等方面的监督。

广东省政协委员 王则楚：小区业主和物业公司之间的纠纷频发，为解决这一日益突出的问题，建议按行政辖区成立物业管理业委会联合会，明确业委会的法律地位。

天津市政协委员 赵黎：物业管理公司应该将收支明细公布于众，这样既便于业主监督物业公司收费是否合理，同时也有利于让业主逐步养成为物业服务埋单的消费习惯。

江西省政协委员 许小欢：对“电梯坏了谁埋单”问题，现行《江西省城市居住小区物业管理条例》没有明确规定解决的办法，建议尽快制定完善相应条款，明确电梯维修资金筹措、管理、使用、结算的渠道、方式以及各方责任。