姜女士被迫搬离国恒基业大厦（上图） 门被拆了，只能用门帘遮挡（下图）

承租户：我们被强令搬走

４月２４日中午，七八个男子来到张先生公司的门口，嚷嚷说再不搬走，就要拆公司的门，双方相持不下。无奈，张先生拨通了“１１０”。

“说不清这是他们多少次骚扰了，从今年一月底开始一直都这样，生意都没法做了，每天光应付这些事。”张先生告诉记者。

据张先生介绍，公司所在的北京国恒基业大厦，因开发商国洪起涉嫌诈骗南京禄口机场，江苏省高级法院今年将国恒基业大厦其中８９套房子拍卖，被北京中佰龙置业有限公司（下称“中佰龙公司”）竞拍到。从今年１月底开始，中佰龙公司不断派人让他们限期搬走。

张先生提供了一份中佰龙公司下发的通知。记者看到，该通知上写着“该处房产已于２００４年３月１７日被司法机关查封，你单位无法律依据占有使用该处房产，望见此通知７日内，将所占房屋腾清，逾期我公司将视为你单位撤出，房内财产视为遗弃物处理。我公司不承担任何赔偿责任。”

张先生说，公司办公的两套房子，是由公司秘书长兼法律顾问姜女士作为承租人与开发商北京国恒基业房地产开发中心签订的租赁合同，承租时间从２００７年开始，租赁期为１３年。

姜女士向记者出示了她与北京国恒基业房地产开发中心签订的租赁合同。记者看到，张先生办公的两套房子租赁期从２００７年５月１日起至２０２０年１２月３１日，租赁期限为１３年８个月。合同签订时间为２００７年６月２８日。

“根据合同法规定的‘买卖不破租赁’的原则，我们和开发商签订的合同是合法有效的，中佰龙公司没有理由赶我们走，应该和我们续签租赁合同。他们的做法严重侵害了我们的合法权益。”姜女士说。

但在中佰龙公司的上级公司——佳龙集团负责人刘先生眼里，中佰龙公司是有充分的理由让租户限期搬走的。“就好比房子本来是你的，但被人占了，要是你，你会怎么办？”采访过程中，他不断激动地反问记者。

他向记者出示了江苏省高级法院２００８年１月２日作出的民事裁定书。记者看到，上面写着：“被执行人北京国恒基业房地产开发中心所开发的坐落于北京市朝阳区祁家豁子２号的国恒基业大厦的项目资产进行拍卖，竞买人北京中佰龙置业有限公司以４．９２亿元人民币的最高价竞得，并于拍卖成交的当日将拍卖成交价款全额交付。”最后裁定“国恒基业大厦的项目资产及相关权益归买受人北京中佰龙置业有限公司所有”。

“民事裁定书写着自送达后即发生法律效力，我们是１月１０日送达的，也就是说从那天起我们是房子的所有权人。我们给了他们５个月的期限搬走，已经做得很人性化了。”刘先生说。

对于姜女士反映的合同法规定的“买卖不破租赁”的原则，刘先生认为，房子于２００４年３月查封，姜女士是在那之后租赁的，租赁合同是无效的。“因为法律规定司法机关查封的房子是不能买卖出租的，‘买卖不破租赁’在这里根本不适用。”

刘先生让记者看了《关于将江苏省公安厅依法查封的相关涉案资产移交江苏省高级人民法院处置的函》。记者看到，江苏省公安厅于２００８年１月１１日给北京市房屋产权登记中心、北京市国土资源局等相关部门出具此函件，告知他们已于２００４年３月对犯罪嫌疑人国洪起实际控制的国恒基业大厦、北京富豪国际大厦进行了查封，现已将上述资产移交江苏省高级法院依法处置。

“我们是有一套完整的法律文书的，不是随便让他们走的。”刘先生指着这些材料说。

姜女士说，虽说房子２００４年被查封，但她并没有看到封条。而且拍卖前她没有看到有人来调查，也没有看到拍卖标的物的公示。“拍卖法规定，应该在拍卖前三个月对标的物进行公示。因此这次拍卖是有瑕疵的。”

让张先生纳闷的是，“公安机关为什么不明示查封的范围？是够抵债的那部分，还是整栋大楼？而且，如果大厦２００４年至今没人管理，该造成多大的社会资源浪费呀？”

竞买方：不搬就断电拆门

姜女士向记者反映，４月１９日，她居住的国恒基业大厦Ｅ座１２０２室被停电了。她找中佰龙公司询问，一位工作人员告诉她，她居住的房子已经被拍卖了。“我看了他们的材料，拍卖房屋明细表上本来没有我们的房子，只有Ｅ座１２０１室，但江苏省高院的一纸裁定竟然把这套房子换成我们的房子。”

姜女士感到纳闷，“这背后究竟发生了什么事，这么大的事情法院居然会搞错？”

她告诉记者，她居住的这套房子，是唐山一家公司把它作为劳务费抵给她的爱人。她提供了爱人与唐山这家公司的一份工作合同，记者看到合同第六条的内容：“基于甲方目前流动资金短缺的实际情况，甲方决定将其与国恒基业房地产开发中心所签编号为ＮＯ．３４１１１０号的《房屋买卖合同》项下的全部合同债权，作价２７８．７４万元人民币，全部转让乙方，用以抵偿乙方等额债权。”合同签订日期为２００４年５月１０日。而附件ＮＯ．３４１１１０号的《房屋买卖合同》显示，此套房子正是姜女士居住的Ｅ座１２０２室。

“国洪起出事后，公司很乱，三人资产管理小组占了很多套房子。姜女士的老公就占了七套。原来拍卖的明细表上是Ｅ－１２０１，调查后发现他们是在拍卖前签订合同的，因此把它换成Ｅ－１２０２。江苏省高级法院素质是很高的，怎么会把这样的事情搞错？”对此，佳龙集团负责人刘先生解释。

他向记者提供了江苏省高级法院今年２月２８日下达的裁定书，只见上面写着：“８９套房屋中Ｅ－１２０１应为Ｅ－１２０２，现予以更正。”但并未说明更正原因。

被停电的当天傍晚５点多，姜女士和６岁的儿子正在家中，忽然听到有人砸门。“一看，是中佰龙公司的，他们说我还不搬走，只能拆门了。我随即打了‘１１０’，亚运村派出所的警察来了，说是产权纠纷，不属于他们管辖的范围。等警察一走，他们又接着拆。”

记者４月２２日来到姜女士家中，只见门口空空荡荡，门帘在飘拂，一把椅子在里面挡着。客厅的地上，插头和电线横陈。一根电线从隔壁经过窗口，接到姜女士的家中，家里的鱼缸也空着。“你看，我们被停电后，只能从邻居家把电接过来，鱼缸里的鱼也只好转到朋友家了。”

姜女士说，为了不影响６岁儿子的正常生活，她已于４月２１日向中佰龙公司写书面承诺，答应５月１９日前把个人物品搬走。４月２４日，中佰龙公司派人给她家安上了门，但没有安锁。

听说Ｆ－１００１也被停电了，记者上去采访。出了电梯，记者找不到门牌号，原来这一户门已被拆了。在这里办公的北京华康金泰电子商务公司经理助理曲先生告诉记者，４月１９日，公司被停电了，门也被卸了下来。

“我们是搞电子商务的，现在十几台电脑都停了，员工都没法工作，损失不知道有多大。有什么产权纠纷可以通过法律途径来解决，中佰龙公司为什么要采取这种恐吓、威胁的手段？”曲先生激动地说。

曲先生告诉记者，他们不排除用法律手段维护自己的合法权益。

对此，佳龙集团负责人刘先生说他们也是没有办法。“我们花了５亿元拍到这房子，他们一天不走，我们一天的利息损失就是１３万元，这笔损失找谁赔呢？我们也不想停电拆门，但是他们一直不搬走，我们只能采取一些措施了。”

出租方：拍卖细节有蹊跷

姜女士告诉记者，她曾找过北京国恒基业房地产开发中心法律顾问田律师，询问租赁合同是否有效。“田律师说老板还在狱中，他也不清楚发生了什么事。”

田律师接受记者采访时说，之所以出现目前的纠纷，跟拍卖时间仓促，对房屋使用情况披露得不是很完整有关。

“我们给法院提供了一整套房屋使用情况材料，包括租赁、贷款、抵押等。最后出来的拍卖清单是在这个基础上弄出来的，但是怎么组合我不清楚。中佰龙公司也没到我们这儿调查过。我们是在拍卖头一天才接到通知的，那８９套被拍卖的房子也是中佰龙公司告诉我们的。”田律师说。

他说，目前租户分两类，一类是在刑事案件发生后签订协议的，中佰龙公司不认可协议的合法性，这部分租户渐渐搬出；另一类是在刑事案件发生前租赁的，这部分租户怎么处理现在各方还不明确。“他们也找过我，从协议的盖章等方面看，应该是合法有效的。但现在国洪起还在监狱中，我也不好多说什么。我觉得三方应该坐下来好好谈谈，首先要确认协议是否有效，然后再寻找解决的办法，而不是单方面采取行动。”

“租户也三天两头找上门来，我们只能劝劝他们，此外也没有更好的办法。”田律师表示无奈。

４月２９日，张先生告诉记者，他们已决定于５月１１日前搬走。“包括装修费、家具费，我们实际损失达六七十万元。我们准备通过法律途径追偿。”

律师：不宜用过激手段逼租户

就此，记者采访了北京邦道律师事务所吕国华律师。吕律师告诉记者，《合同法》第二百二十九条规定了“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但同时应该认识到，司法行政机关对刑事案件涉及的财产进行查封、冻结后，具体到本案就是在涉案房屋被行政机关查封后又出租的，买卖是否破租赁，则需要具体分析。

吕律师称，就本案看，房屋租赁合同并非无效合同，而属于可撤销合同。虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条规定了司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房屋不得出租。但它只是国务院建设部发布的行政规章，不属于法律和行政法规。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。显然，违反行政规章强制性规定的，不属于无效合同的法定情形。《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，本案中，出租人明知房屋被行政机关查封，又出租给承租人，显然，出租人具有过错。承租人可以依法申请变更或者撤销该合同。

至于承租人所受损失的赔偿问题，根据《合同法》第五十八条，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，应该区别两种情况：如果承租人对租赁的房屋被查封不知情的，出租人必须赔偿承租人的全部损失，包括积极损失和消极损失；如果承租人对租赁的房屋被查封知情的，由法院根据双方过错程度确定各自承担责任的比例。

对于中佰龙公司停电拆门的行为，吕律师认为租赁合同的法律效力，应该通过法院来认定；“在法院认定租赁合同的效力之前，中佰龙公司不能采用过激手段将租户逼走，否则，可能要承担相应的法律责任”。