【案情】

合法竞买的竟是抵押物

□朱建军

Ａ公司位于某市开发区，２００２年７月２４日，公司在当地媒体上看到一拍卖公司要拍卖开发区第七大街某厂房的公告，Ａ公司此时有一项年产２００吨纳米氧化铝项目要上马，正缺厂房，遂参加竞拍，并以１００万元拍到该房产。

由于此次拍卖会是某区法院委托拍卖公司进行的，竞拍成功后，法院和拍卖公司协助Ａ公司在开发区建设发展局土地科和房交所办理了厂房的所有权证书和国有土地使用权证书。在办理土地使用权证时，几方发现，该地块土地使用权几年前即已失效，而该厂房原所有人——某实业公司未在法定期限内交清土地出让金，且该公司已不知去向。Ａ公司决定自己补交土地出让金，并对厂房进行了一番维修。不久，纳米氧化铝项目正式上马。

２００４年１２月１０日， Ａ公司突然收到天津市某中级法院的民事裁定书，决定查封该厂房。原来，Ａ公司被当地某投资公司告上该法院，以“抵押人未告知原告擅自将抵押物所有权转让给被告”为由，要求法院确立其享有的上述厂房的抵押权有效。经调查得知，该厂房曾经被原所有人同时抵押给投资公司及当地农行。２００２年７月，当地农行向某区法院申请执行房产。时隔两年，投资公司发现自己的权益被侵犯，遂向法院起诉，要求维护自己的合法权益。

作为被告的Ａ公司认为，自己是通过合法途径获得该厂房，原告告自己没有道理。但中级法院没有采纳原告主张，受理了该案。不久，Ａ公司账户和使用中的厂房被查封，正在上马的项目被迫中止。

在记者采访中，拍卖公司和作为拍卖委托方的某区法院均认为，该厂房是法院通过合法手续已经处置过的财产，不应重新处置，Ａ公司与本案原告没有任何利害关系，其权益应当得到保护。

目前，陷于困境中的Ａ公司正苦苦等待法院关乎命运的裁决。

【点评】

买受权与抵押权均应得到保护

□中国政法大学 管晓峰教授

从程序上看，Ａ公司通过竞拍取得厂房及所占土地的所有权的程序到位，不存在过错。但在这一涉及多方利益、错综复杂的案件中，投资公司原有的抵押物不见了，他的抵押权受到损害，是无辜的；拍卖公司接受法院的委托拍卖，是合法经营行为，如果受到追索，也是无辜的；Ａ公司已经合法拥有的财产被查封更是无辜的。三个当事人都没有过错，都是无辜的。从常理推论，既然有人是无辜的，那必然有人占了便宜，那谁在此案中占了便宜呢？谁有过错呢？如果确定谁有过错，即使没有占到便宜，也要对合法权利人所受损害予以赔偿。

本案的争议缘于某区法院委托的拍卖。按照我国《拍卖法》第六条的规定，拍卖的物品应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。某区法院在没有去房屋、土地登记部门查明拟拍卖的厂房有无抵押登记的情形下，就委托拍卖公司拍卖，虽然之后的拍卖程序全都符合法律规定，可已埋下日后争议的隐患。由于拟拍卖的厂房已经作了抵押，拍卖行为并不能取消抵押权人对抵押物的优先受偿权。所以，只要抵押物仍然存在，投资公司就可主张对抵押物优先受偿的权利。

考虑到本案的具体情况，厂房对Ａ公司有实际使用意义，对投资公司却没有使用价值，而只是主张金钱债权而已，况且Ａ公司取得厂房的程序没有瑕疵。所以，应当支持其继续拥有厂房的产权。中级法院对该厂房进行查封的做法造成Ａ公司停工停产不妥，应当尽快纠正。

另外须注意的是，投资公司的债权只有厂房的价值，并没有土地使用权的价值，可投资公司要求保全的财产显然包含土地使用权的价值，这是高估了自己权利的价值，是错误的。根据我国《民事诉讼法》关于保全的规定，申请人申请保全错误的，应当承担被保全人的损失。因此，投资公司应对被保全人Ａ公司承担因超出债权价值进行保全所造成损失的赔偿责任。

投资公司所主张抵押权的实现程序是，应将抵押的厂房价值变现为金钱，然后享有优先受偿权。具体的操作方法是，首先评估厂房的现有价值，由抵押人偿还，在抵押人缺位时，由有过错方，也即某区法院承担国家赔偿责任，弥补投资公司的损失。《国家赔偿法》第三十一条规定：“人民法院在民事诉讼、行政诉讼过程中，违法采取对妨害诉讼的强制措施、保全措施或者对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误，造成损害的，赔偿请求人要求赔偿的程序，适用本法刑事赔偿程序的规定。”本案中，区法院委托拍卖前没有去房产和土地登记部门查询该厂房是否已作抵押，就径行委托拍卖，程序上存在过错，依据《国家赔偿法》，投资公司可以要求区法院赔偿自己因抵押权不能实现而造成的损失。