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“一房二卖”的法理之争

时间:2017-09-13 08:50:00作者:周理松新闻来源:正义网

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  开发商或房屋销售者在与买方签订买卖合同、办理相关手续之后,又背着买受方,将同一房产出卖给第三方,导致该房产的归属发生争议,处于一种不确定状态——在房地产市场持续火爆、交易形式纷繁复杂的当下,这种“一房二卖”的现象虽不多见,但若涉及的买主众多,引起讼争,造成群体性事件,各诉讼环节就得审慎对待。

  笔者近期参与讨论某公司与多名个人之间房产纠纷案,开发商为尽快出售商铺,回笼资金,宣称以“售后包租”的形式出卖房屋产权,即将该商铺出售之后,卖方继续负责托管,帮买方出租经营,买受者无需自营,坐收渔利。卖方与买主约定的托管期限为6年,但合同签订两年之后,卖方因经营不善,自行反悔,在第一买受方尚未办理退房手续的情况下,又将该房产出售给如前所述某公司,引起众多第一买受人与开发商和第二买受人(某公司)的产权纠纷,由于开发商出逃国外,该案讼争只能在第一买受人与第二买受人之间进行。

  鉴于“一房二卖”的现实危害,人们无不痛恨开发商的出尔反尔、背信弃义行为。但从法理角度审视该案,在已与他人签订第一个买卖合同的前提下,开发商是否有权另行处分该房产?在开发商规避法律、无法追究的情况下,第二买受人应否负连带责任、赔偿第一买受人所受的损失?对此,办案人员之间、实务部门与专家学者之间各执一词。民法专家和部分办案人员认为,本案第一买受人虽与卖方签订买卖合同,但因其尚未正式办理房屋产权登记手续(获得“两证”),故其并不享有不动产所有权,因而开发商将该不动产再次卖给他人,属于有权处分;根据合同自由原则,该房产第二买受人基于“价高者得”的市场原理,其行为不构成侵权,故不存在向第一买受人赔偿侵权损失的问题。更多办案人员则认为,既然开发商已与他人签订了合法有效的买卖合同,将该不动产卖给他人,其重复出售该不动产的行为,就当然属于无权处分,其行为无疑应负侵权责任;作为该房产第二买受人的某公司,因其没有尽到善意第三人应尽的注意义务,其行为客观上给第一买受人造成了财产损失,因而应负连带赔偿责任。

  以是否获得“两证”为依据,确定合同标的物的产权归属,从而认定卖方是否有权处分,在法理上似乎理所当然。但由此推论,作为“一房二卖”始作俑者的卖方,只要其房屋产权没有实际转移,尽管其与第一买受人已经约定产权,他仍然有权将该房屋产权再次卖给任何第三方;既然其行为属于有权处分,就当然不构成侵权;作为善意购买者的第二买受人,因其购买行为存在合法权源,故其更不用承担任何连带的赔偿责任。由此推论,作为“一房二卖”的受害者,第一买受人的产权就此消失,所受的损失只能自行承担。

  法理与现实之间不应存在截然鸿沟;如果的确存在,法理的价值取向就值得进一步追问。对房地产交易行情稍有了解的人都知道,房屋买卖合同的签订,与房屋产权正式登记入册之间,客观存在一定的时间差;实践中一手签约、一手办理产权登记过户的情况几乎为零。如果因此而断然否定买主在交易中获得的产权,使合法有效的买卖合同始终处于不确定的状态,给“一物二卖”行为留下所谓“有权”的作案空间,这既不合乎合同法的立法原意,也与我国民法总则中公平合理、诚实信用、恪守承诺等基本原则背道而驰。

  “一房二卖”的必然结果是物权重叠。排除法定或约定共同占有这个前提,甲乙两位买主不可能对同一标的物同时享有合法的所有权。“价高者得”的市场原理,只有在各方遵守契约精神、严格履行彼此约定的权利义务的情况下,才会顺理成章,合乎人心。

[责任编辑:贾潇]
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