信托式物管：让每个业主都能直接起诉物业

用签署信托契约的方式来约束物业公司，对于法律意识越来越强的业主来说，听起来不错。

信托式物业管理模式，是北京市宣武区朗琴园小区爆出来的新事物。该小区的业主与原有物业管理部门一直纷争不断，日前请进了新的物业管理部门，并签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，找到了一种物业管理的新模式——信托式物管。在这种物管模式中，朗琴园业主大会为委托人，物业公司为受托人，全体业主为受益人。据报道，它是全国首家实行物业管理权信托的小区（《新京报》２００７年１１月２１日报道）。

信托，就是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。我国的《信托法》，是在２００１年１０月１日起开始施行的。由于有专门法律的规范，在信托行为中，各方受到更有力的制约，受益人的权益更有保障。

信托能够与物业管理结合，离不开《物权法》的出台。因为《信托法》规定，“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。”《物权法》在第六章《业主的建筑物区分所有权》中首次明确了业主对物业的所有权：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可见，《物权法》也为信托式物管模式提供了有力的法律支撑。

在信托式物管模式中，最大的受益者将会是信托受益人，也就是广大业主。与传统的委托物管模式不同，信托式物管为物业管理找了一个新的“法律婆婆”——《信托法》。一方面，《信托法》对于受托人的义务规定得非常具体。比如，受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产；受托人必须保存处理信托事务的完整记录；受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委托人和受益人，等等。另一方面，《信托法》对于委托人的权利规定得更为完备。比如：委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明；委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件，等等。而作为信托物管模式的一个最大的优点，就是每个业主和业委会一样，都可就小区的公共利益对物业公司提起诉讼。因为《信托法》规定，受托人有损害受益人利益的行为，共同受益人之一可以申请人民法院撤销该行为，人民法院所作出的撤销裁定，对全体共同受益人有效。

很明显，按照上述法条制定的《物业管理信托契约》，明显加大了对物业公司的约束力度，在生效后对于业主是十分有利的。比如，目前频频引发争端的物业费问题，在这种物管模式中就有可能得到更好的解决。《信托法》第三十五条规定：受托人有权依照信托文件的约定取得报酬。信托文件未作事先约定的，经信托当事人协商同意，可以作出补充约定；未作事先约定和补充约定的，不得收取报酬。约定的报酬经信托当事人协商同意，可以增减其数额。这就是说，如果业主认为物管公司的管理水平、管理质量不能令人满意，就可以协商减少物业费的数额，这样就可以避免要么拒交要么全交的两难处境。

由于朗琴园的信托式物管尚属首家，而且，现有的法律政策对这种模式没有相关规定，这种模式还有待检验。但是要解决当前物业管理中存在的难题，对于信托式物管这样的新生事物，职能部门就不能只是观望，更要积极引导。