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无卖方明文授权房屋中介承担违约责任

时间:2018-05-28 09:13:00作者:章志强新闻来源:正义网

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  宋某经某房屋中介公司居间介绍,拟购买曲某位于当地某小区的住房一套。三方约定于2018年3月3日签订购房合同。当日,因曲某临时去外地出差,中介公司负责人遂以委托代理人名义与宋某签订了房屋买卖合同。合同约定:曲某将房屋出售给宋某,该房因系折抵工程款所得,故无房屋所有权证。付款方式为:先付16万元给曲某,等房产证办下来宋某再取公积金付清余款16.5万元。合同签订后,宋某即按合同约定交付定金2万元,中介公司收取定金后,以曲某代理人身份向宋某出具了收条,该款一直由中介公司保管。

  3月9日,在宋某准备向中介公司交付首付款时,曲某得知后坚决要求将原合同中约定的付款方式改为现金一次性支付,理由是自己无法提供正规发票给宋某,按照相关政策,没有正规发票宋某将无法提取公积金支付房屋尾款。双方协商不成,诉至法院。

  宋某要求曲某和中介公司双倍返还购房定金4万元,曲某辩称,其未在房屋买卖合同上签字,也未收取定金,不应担责。中介公司则辩称,公司未与曲某签订书面委托协议,当时代签房屋合同时,已将合同内容电话告知曲某,曲某表示同意,但没有录音。因公司业务繁忙,未及时将定金转交给曲某。因卖方擅自反悔,中介公司不应承担违约责任。

  法院审理认为,房屋买卖合同因金额大、手续复杂,为避免产生不必要的纠纷,当事人应在确认房屋所有权人、所有权人与签订合同的人一致并在买卖双方购房具体条款达成一致的情况下签订房屋买卖合同。房屋所有权人如不能亲自签订购房合同,亦应严格办理委托手续。委托人可以特别委托受托人处理一项或数项委托事务,亦可概括委托受托人处理一切事务。就房地产买卖而言,委托权限涉及签订房屋买卖合同、办理房屋所有权证与土地使用权转移登记及更名手续、缴纳税费、向房管部门递交资料、申请撤销买卖及代收房款等诸多内容。根据我国合同法第48条、第49条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。具体到本案中,现有证据不足以证明中介公司获得了曲某的授权或授权的具体内容,则中介公司以曲某的名义与宋某订立的房屋买卖合同,因曲某不予追认,该合同对曲某不发生效力,但该合同仍属有效合同,故因合同造成的损失应由中介公司承担责任,可对中介公司适用定金罚则,法院遂判决中介公司向宋某双倍返还购房定金4万元。该案于4月20日一审宣判后,双方当事人均未上诉,本案判决现已生效。

  (作者单位:安徽省铜陵市铜官区人民检察院)

[责任编辑:马志为]
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