【探案录】检察官办案故事:北漂600万买房记

时间:2018-07-31 16:45:00作者:庞涛 田昊新闻来源:正义网微信

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  在北京拥有一套属于自己的住房,是很多年轻人的梦想。小刘是一家北京外企的员工,大学毕业后留在北京工作,十多年来一直租房的他希望能买一套房子,好让一家三口有个属于自己的家。

  终于,2015年7月在中介公司的介绍下,他物色上了一套离单位较近的二手房,价格600多万。虽然价格不算便宜,但也是周边性价比较高的一套住房了,关键是离单位近,离孩子上幼儿园的地方也不远。

  小刘下定决心,就算是借钱也要买下这套房子,于是他把多年来的全部积蓄拿出来,又向家乡的父母和亲戚们求援,东拼西凑,争取尽快把购房款凑齐。

  小心翼翼签合同仍被坑

  

  很快,小刘与房主老高签订了《北京市存量房屋买卖合同》,小刘拿着全部积蓄,依照合同约定的时间向老高交了100万首付款。接下来,按照二手房交易惯例,卖方老高需要办理央产房上市交易手续、房源核验手续和购房余款的资金监管手续,买方小刘也需要办理购房资格核验手续。

  但不知为何,或许是看到房价不断上涨,老高的卖房手续办理进度异常缓慢,致使小刘第一次办理的购房资格核验已过了有效期。

  着急的小刘催促老高赶快办理有关手续,又办了第二次购房资格核验。

  然而令小刘意想不到的是,老高突然提出解除买卖合同的要求,并以小刘未按合同约定的付款时间支付购房款余款为由,起诉至北京市某区法院。

  理直气壮却遭败诉

  

  哑巴吃黄连,有苦说不出。

  对于老高的起诉,小刘既意外又委屈。如果老高不先办理卖房手续,他哪敢支付剩余的500余万元购房款,逾期是事出有因,自己也不想超期啊。

  他觉得自己没做错什么,理直气壮,这官司应该能赢。

  然而,令小刘失望的是,法院的判决却支持了老高的诉求,这意味着这次交易将以失败告终,小刘只能另外物色其他房屋。

  相信检察院能还他一个公道

  

  一筹莫展的小刘突然想起,自己之前在电视上看到过民事检察官办案的相关节目,知道对于自己这个案子,检察院有一个救济途径——民事抗诉。于是,小刘找到了北京市检察院第一分院民事行政检察部。

  面对小刘的无奈与不解,作为一个普通人,我很同情他的遭遇;但作为一个检察官,案件的曲直是非还是得用事实说话。

  调阅原审卷宗后,我发现原审判决的主要问题出在适用法律和案件细节事实的认定上:

  首先,法院过于机械的适用了合同法中关于违约责任的严格责任原则,认为只要买方逾期付款无论出于什么原因就是违约。但是,法官或许没有细心地考虑到二手房交易的惯例,在一系列前置手续由于卖方拖延未能办理完成之时,怎么可能要求买方按时付款,这既不符合惯例,也有悖常理。

  特别是针对买卖房屋这种事,毕竟那笔购房款对小刘来讲也是东拼西凑得来的,一旦轻易支付,打了水漂,对于他们这样一个工薪阶层家庭来说,到时必然是无法承受之重。甚至在小刘作为被告答辩时,他还明确表示说,只要老高积极办理完相关卖房手续,他愿意随时支付剩余购房款。

  这些审查时发现的细节和价值判断衡量都使我意识到,对于逾期付款,小刘并没有过错,认定其违约,缺乏事实依据,也有失公平。

  其次,原审法院认定小刘支付剩余购房款的时间节点出现问题。双方在合同中明明约定小刘应在过户前三天支付剩余购房款,但法院依据格式条款中“买卖双方最迟应在合同签订90日内共同申请房屋过户登记”这样的一个约定,就判定具体的过户日期,并进而推断出支付剩余购房款的日期,我认为,这明显是错误地理解了格式条款的有关约定,混淆了过户日与过户申请日。

  抗诉获改判终圆住房梦

  

  2017年6月,检察机关以“原判认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律确有错误”为由提出了抗诉。

  2018年2月,再审法院针对北京市检察院第一分院的抗诉意见进行了再审,完全支持了以上抗诉理由,改判卖方老高继续履行合同,买方小刘支付剩余房款,从而促成了交易的顺利进行。

  后来,小刘高兴地告诉我,老高已向他交了房,他们一家人也搬进去住了,现在正在办理房产证呢。

  在这里,检察官也向打算在北京买卖二手房的朋友提个醒,如果你签订格式化的《北京市存量房屋买卖合同》时,一定要明确上述格式条款是过户申请日而非过户日,切记字斟句酌,否则一旦出现纠纷,恐怕后果难料。

  讲述人庞涛 整理田昊

[责任编辑:王跃]
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