二手房交易中作低房价相关法律问题探讨

　　编者按　时下，一些二手房买卖合同纠纷多因作低房价而引发，司法实践中也出现大量同案不同判现象。为对作低房价的行为进行规范，统一法律适用，不久前，上海市检察院第一分院组织召开了“房屋买卖中作低房价‘同案不同判’一类问题民事审判检察监督”专题研讨会，邀请了有关法律专家、房地产管理机关、税务机关相关专家对此进行深入研讨。 

　　所谓“同案”，是指同一事实，同一法律关系，尽管此案与彼案之间的事实不可能完全相同，但“同案”却是相对存在的。“同案不同判”现象是指两个案件之间，事实相同，法律关系相同，所作出的判决结果却不同。司法实践中，存在大量同案不同判的现象。以二手房交易中作低房价(将房屋成交价格大体分解为房价与装修、设备补偿金两部分，使得纳税申报的房价低于实际成交的房价，从而达到逃税的目的)的房地产买卖合同纠纷为例，有的法院判决作低房价的买卖合同或居间协议无效，有的判决有效，还有的判决部分有效、部分无效，在一定程度上动摇了司法权威，影响到司法机关公信力。因此，检察机关对“同案不同判”问题加强法律监督具有十分重要的意义。　

　　■作低房价的合同是否有效　

　　在房地产买卖交易中，根据我国有关税收法律法规，买方应缴纳契税、印花税，卖方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及个人所得税。房地产买卖双方在买卖合同或居间协议中作低房价，客观上违反了税法强制性规定，逃避了国家税收，导致国家税款流失，损害了国家利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，合同可因违反法律、行政法规强制性规定而无效，作低房价的条款因违反税收强制性规定而无效。根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房价的买卖合同或居间协议的其余部分属当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效。因此，作低房价的房地产买卖合同作低房价的条款无效，其他部分有效。　

　　一般情况下，房地产买卖双方作低房价的，无需承担民事法律责任，只需按照真实房价继续履行合同即可。但在某些案件中，由于买卖双方约定了虚假房价，导致一方当事人此后对虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此买卖双方均有过错，应各自承担过错责任。但对虚假房价提出异议并拒绝履行的一方过错更大，因其存在两方面过错:第一，违反国家法律，作低房价;第二，拒绝履行房地产买卖合同，或拒绝按照居间协议签订房地产买卖合同。而愿意履约的一方当事人仅存有一方面过错，即违反法律作低房价。因此，法官应根据双方过错情况进行裁量，确定合理的违约金数额，避免出现过错大小不同的当事人承担相同的责任，或一方当事人承担全部违约责任的情况。　

　　这一责任分配方式，客观上有利于减少作低房价的现象产生。买卖双方在签订作低房价的合同时，应预料到相应的风险，即对方以房价虚假为由不履行合同的情况下，由于买卖双方对作低房价均有过错，愿意履约一方也应承担一定责任，客观上减少了当事人，尤其是不能从作低房价行为中获利的一方当事人作低房价的意愿。　

　　■法官是否应主动审查房地产买卖合同是否存在作低房价　

　　在实践中，房地产买卖双方作低房价主要有两种情况:第一，在房地产买卖合同或居间协议中约定虚假房屋成交价格，并另行签订补充协议，约定真实成交价格;第二，在房屋买卖合同或居间协议中约定房价若干，装修款若干。由于房地产买卖涉及金额较大，当事人仅以书面形式约定虚假成交价格而未以书面方式约定真实成交价格的情况极少。　

　　在第一种情况中，当争议发生时，当事人往往明确主张，约定房价不是真实成交价格，并举出补充协议加以证明。此时，作低房价的事实很容易被证实，法官应确认该事实，并在此基础上进行判决。　

　　如果双方当事人均未提出房地产买卖合同或居间合同中所约定的房价为虚假房价，则不能要求法官主动审查作低房价数额的合理性，因为房地产市场变化较快，房屋价格一直处于波动之中，不能要求法官随时掌握房地产市场信息并对房地产买卖价格是否合理进行判断。因此，法官仅需在发现有作低房价可能的时候进行审查，如一方当事人提出买卖合同存在作低房价时，法官应主动审查。　

　　根据谁主张、谁举证的原则，在判断房地产交易价格是否系虚假成交价格时，应主要由提出该项主张的当事人承担举证责任。但法官也应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。在必要时，法官可以咨询房地产交易中心相关工作人员，了解讼争房地产的大致价格。　

　　■买卖双方、中介公司应承担的责任　

　　房地产买卖双方作低房价的，从性质上看，属于一种逃税行为，不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还扰乱了不动产交易的市场秩序，由于房产交易信息本身是交易的基础，如果登记机关的合同等信息本身就不真实，将削弱不动产登记原则的意义。房地产买卖双方作低房价逃税的，应承担相应的行政责任，情节严重的，应承担刑事责任。　

　　中介公司由于具备房地产买卖方面的专业知识，往往在作低房价的过程中起到了至关重要的作用，不乏为获得佣金而促使买卖双方作低房价者，极大地影响了国家税收体系和市场秩序。因此，中介公司促成房地产买卖双方作低房价进行交易的，理应进行处罚，但目前尚缺乏相关的法律规定。房地产管理机关虽然是房屋买卖中介公司的监管机关，但未经法律法规授权，不能对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同的行为进行行政处罚。　

　　因此，应当制定行政法规或地方性法规，赋予房地产管理部门对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同行为的行政处罚权。对中介公司确实促成买卖双方作低房价的行为，可以予以通报，并将通报内容在新闻媒体上公布，还可以进行警告、罚款、没收违法所得以及暂扣或吊销营业执照等行政处罚，对具体操作的执业人员，也应进行警告、罚款、没收违法所得等行政处罚;执业人员构成教唆犯罪的，应当受到刑罚处罚。此外，行业协会应尽快制定行业规范，掌握中介机构及其执业人员执业情况和违法违规情况，在协会内及时通报行政机关的惩戒、处罚情况。　

　　■房地产管理机关、税务机关应如何对作低房价的行为进行监管　

　　房地产管理部门可以建立房地产价格评估体系，对房地产的市场价格进行评估。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第二款的规定，土地使用权出售、房屋买卖成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条的规定，纳税人销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条的规定，个人所得的形式为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额;凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。据此，房地产交易中心可以指定评估公司对二手房成交价格做评估，如果交易价格过低，可能通不过评估，无法进行过户。这一评估系统在上海部分地区实行后，确实减少了作低房价的行为。但是，房地产价格是随着市场的变化随时波动的，评估系统应当综合各方面信息，随时进行更新，以保证其真实反映当地房地产价格。　

　　(作者单位:上海市检察院第一分院)　

　　评论　

　　法律如何对行业“潜规则”说不 

　　罗欣　

　　目前，在北京、上海等大城市，由于新房房价居高不下，房产市场中二手房交易变得十分活跃，由中介机构斡旋买卖双方作低房价逃避国家征税以促成房屋交易，已成为房屋买卖中介行业“潜规则”。司法实践中，也存在大量因作低房价而产生的房地产买卖合同纠纷同案不同判现象。上海市人民检察院第一分院召开的二手房交易纠纷“同案不同判”研讨会，其意义不仅仅在于推动司法层面上统一法律适用，更在于揭开二手房交易中逃税现象的行业“潜规则”面纱，质问社会诚信建设。此外，了解诚信原则究竟是一种自律的道德规范，还是民事交易应遵循的法律规范，也有助于我们自觉守法、用法，更好地维护自己合法权益。　

　　首先要分清偷税、逃税、避税不是一个概念。从法律层面上看，公民既是纳税的义务主体，同时也是享受由税收来源提供的社会公共产品和公共服务的权利主体，偷税概念显然缺乏科学性。全国人大常委会法工委刑法室副主任黄太云在介绍刑法修正案(七)中偷税罪重大修改背景时表示，应借鉴国外经验，对偷税罪进行再认识。我国刑法所称“偷税”，在外国刑法里称为“逃税”，英文是T““E“““i°n，是指公民逃避履行纳税义务的行为。我们习惯上把这类行为称为“偷税”，主要是传统上认为，无论公司还是个人，如果逃避给国家缴税，就如同小偷到国库里偷东西一样可恨。但实际上逃税与偷毫不相干，纳税是公民必须履行的一项光荣义务，如果公民有逃避国家税收的行为，只能说逃税而不是偷税，法律会根据其逃避的税额和比例追究其相应的责任。因此，刑法修正案(七)修改了该罪的罪状表述，由“偷税”改为“逃税”，不再使用“偷税”一词，而代之以“逃避缴纳税款”。至于避税，也称合理避税，主要是指国际避税，由于各个国家税收法律内容不一，因纳税主体或征税对象不同存在国际私法上的多个连结点，当事人为追求税后利益的最大化，利用管辖冲突规避征税，是一种合理行为，不存在任何法律责任或道义责任。而国内避税情况比较复杂，其责任不能一概而论。　

　　二手房交易中作低房价逃避国家征税的行为，从性质上看是一种逃税行为。多数案例中中介以居间合同加上补充协议形式作低房价，买方与卖方都是参与者，如果其出于不打算履行合同的目的，以作低房价逃税致使合同无效为由起诉，有违基本的诚信要求，殊不知，诚信原则是民事法帝王条款，诚信原则对当事人而言不仅仅是一种道德规范，还是指导分清是非责任的法律规范，法律不应该也不可能为违背诚实信用的一方保驾护航。并且，对于逃避缴纳税款情节严重的，也存在追究刑事责任的可能。根据刑法修正案(七)的规定，对逃避缴纳税款达到规定的数额、比例标准，已经构成犯罪的初犯，只有满足以下三个先决条件方可不予追究刑事责任:一是在税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款;二是缴纳滞纳金;三是已受到税务机关行政处罚。　

　　说到底，房屋买卖是老百姓自己的事，私法自治领域司法机关一般不应主动干预，但如果我们有完善的税收监管体系，并建立可供社会公众查阅的单位和个人的诚信记录档案，能促使公民自觉履行纳税义务，当事人就不会为此对簿公堂了。 

　　各方观点 

　　▲顾肖荣(上海社会科学院法学研究所所长、研究员):“同案不同判”现象在民事、刑事领域都比较普遍。其一，主张合同部分无效，法律依据是合同法及有关司法解释。不能让合同反悔的一方从中得到好处，否则就违反了合同法的原意。其二，对于合同履行过程中的纠纷，应在合同有效的前提上，把价格恢复，把税收问题解决了，不需要对当事人进行惩罚或处罚;对于房屋买卖已成交，合同已履行完结的，如果逃税符合法律规定的比例和数额条件，税务局肯定有处罚权，房产局应该没有处罚权，总之此类情况复杂需要具体问题具体分析。 

　　▲牟逍媛(华东政法大学教授):从鼓励交易角度，法律应该保障交易安全和市场稳定。买卖合同订立时，买卖双方均是真实意思的表示，但双方都是为了自己的利益，在买卖过程中产生两个价格:交易价和合同价，以此规避法律。如认定合同全部无效，不符合保护交易的目的;但如果放任此行为，又是对规避法律的行为视而不见。但现在认定作低房价没有具体标准，法官作为中立方，很难进行评判，这也是同案不同判的原因之一。因此房地局是否可以制定一个标准，如装修款在20%或30%以内，房价在这个范围之外，才是作低房价。在此标准出台前，法官不应主动审查是否作低房价。 

　　▲盛焕炜(上海市第一中级人民法院审监庭庭长):目前规避法律做低房价是房屋买卖中介市场之常态。我国是成文法国家，而不是判例法国家。“同案不同判”中“同案”是相对的，“不同判”是绝对的。当然，对同类案件应当有相对统一的执法尺度。二手房交易市场有一些合同不规范，多是与中介公司签署的居间合同，当事人双方并没有买卖合同，法院一般不做主动性审查。对于作低房价案件，我认为，只要是当事人真实意思的表示，不违反双方法律强制性规定，合同即应有效。房价包括很多组成部分，如装修、设备等，还有市场因素，如卖家急于卖房或买家急于买房，这是双方当事人的自身需求影响房价。诚信原则是民法的基本原则，双方串通作低房价，不论他是否违反法律，都是碰触到了道德的底线，法官要考虑到哪一方更不诚信。民事审判不同于刑事审判的排他原则，法官要考虑很多因素，特别是考虑到市场交易价格的波动，判决不同是正常的。 

　　▲李国华(上海市房管局政策法规处处长):二手房交易中买卖自由是一个原则，合同意思真实也是一个原则。将房价分解成几个部分，如房价和装修款、设备款分开，国外也有这种情况，被称为合理避税。我国对房价应包含哪些内容没有界定，合同中房价条款与其他条款具有可分性，是相对独立的，从稳定房地产交易角度，主张认定合同部分无效。 

　　▲徐澜波(上海社会科学院法学研究所研究员):合同的有效无效，应根据合同法来进行判断。只要是双方真实意思表示，符合诚信原则，就应认定合同有效。在此过程中，可能会出现一定的偏差，发生效力认定上的困难。根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但我国没有区分强制性规范和强行性规范。我理解，现在的税收法规是国家宏观调控的规范，属于管理性的强制性规范，对行为本身的效力不产生影响，对逃税行为产生何种责任、进行何种处罚，则可依据税法进行。对实践中出现“鸳鸯合同”作低房价的，如果不是严重损害国家利益、公共利益或第三人利益，则不应认定合同无效。司法实践中，法院不应一概认定整个行为有效无效，而是要结合具体案情进行评判，即认定基本行为的效力，其他部分有瑕疵的，进行补正，或认定无效。如果认定合同无效，那么会使当事人投机取巧，在房价上涨的时候卖方不诚信，在房价下跌时买方不诚信，进而可由道德质疑上升到法律争议。由于法条规定的不具体，导致法官判决不同，有关部门应出台指导认定无效合同的具体规则，对法律的统一适用和规范统一判决有所裨益。 

　　▲水启裕(上海市税务局财产行为税处副处长):对于此类合同纠纷，第一，税务部门不可能去判断合同有效还是无效，我们只根据税收征管法进行处罚;第二，交易中，买卖双方都有交税的义务，只是税种不同，逃税是双方的;第三，在居间合同阶段，从税务机关来讲，因为还没有进行交易，当事人还没有缴税的义务。如果合同部分有效，交易也有效，只是价格条款无效。 

　　▲陈涧波(上海市房地产交易中心副主任):这类案件中引起纠纷不是交易价格，而是税收申报价格。而交易价格和纳税价格可以是不同的，我们现在采取的是就高不就低原则，即交易价格低于纳税价格的，可以进行调整。方法有两种，一种是委托评估机构进行评估，一种是有疑义时由评估机构评估，这与大部分国家也是接轨的。但判定交易价格是否合理在技术上有难度，因为很难分清多少是房屋价格，多少是装修价格。目前我国税收征管制度是阶梯式的，普通房和非普通房需缴税数额差别很大，从经济学来讲，都需要交易成本，将交易价格纳入不纳税或少纳税的范畴，是人的正常倾向。