天降大雨致屋漏 法官详解维权路径

时间:2012-07-25 08:55:00作者:孔祥凤新闻来源:正义网-检察日报

评论投稿打印转发复制链接||字号

  刚过去的暴雨给北京市民的生活带来很多不便,不少房屋也出现了漏雨问题。当碰到漏雨等房屋质量瑕疵时,业主应该如何维权?北京市房山区法院法官结合办案实践建议:业主应及时与开发商、物业沟通,及时修复,尽量减少损失的发生。在造成损失时,应尽量选择协商、第三方调解等理性方式维护自身权益。

  买了新房闹水灾开发商赔偿1万元

  2009年底,刘先生看中了某开发商的一处楼盘,买了其中的一套作为婚房。双方约定2011年6月30日交付房屋。2010年12月10日,房地产商表示因自身经营和结算原因,在小区未完全成型的情况下提前交房。刘先生表示理解,提前半年多收房。

  因为买的是婚房,一收房刘先生就赶紧装修,用了3个月时间装修完成,6月1日乔迁新居。谁也没有想到,2011年6月12日,北京出现了罕见的大雨,墙体大面积渗水等问题陆续出现,屋里的墙纸、窗套、地板受到不同程度损坏。刘先生多次与物业公司沟通,物业公司简单涂沥青维修,并未彻底维修墙面漏水问题。2011年7月到9月,北京连续多次暴雨导致墙面进一步受损,财产再次遭损。 

  因为房屋质量问题,也导致原告的婚事一拖再拖,本来预定的酒店被迫取消。经协商无效,双方走上了法庭。刘先生要求被告对漏水房屋进行维修,维修方案经原告同意并由原告全程监督维修并且赔偿损失7.28万元,其中包括更换壁纸、窗户垭口、木地板等2.96万元,还要求一个季度的房租、误工费、施工费、保管费、精神损失等4.32万元。法庭上,双方达成一致意见,房地产商赔偿刘先生1万元。如何初步审查房屋质量? 

  商品房质量瑕疵案件主要集中于房顶部脱落、地面下沉、墙体裂缝渗漏、防水设备缺陷等问题而产生的纠纷。在验收房屋时,业主首先应确认房屋具备建设工程竣工验收合格证明(建设、施工、监理、设计单位私房的工程质量竣工验收证明)和住宅质量分户验收表。其次,如发现质量问题的,应尽快要求开发商修复。然而,现实生活中,开发商往往将墙体裂缝等明显的问题掩盖,使肉眼难以分辨。 

  过了质保期,还能要求修复吗? 

  开发商交付使用的房屋存在严重质量问题,影响正常居住使用,业主请求解除合同和赔偿损失的,法律予以支持。如在保修期内,开发商一方应承担修复责任;如拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由对方承担。开发商对于房屋主结构的质量保证应是永久的,防雨功能至少要经过两个雨季的检验期间。此外,虽然住宅的不同部分有最低保修期的规定,但即使经过验收、超过质保期,也不必然免除开发商的损害赔偿责任,对于确因对方原因致使房屋存在质量问题,仍可以要求对方承担民事责任。 

  质量瑕疵维权难在哪? 

  在商品房交易过程中,因经济能力、知识水平的差距以及信息不对称等原因,造成了买卖双方地位的形式平等而实质不平等,开发商仍占据较强的优势地位。合同约定的模糊性、专业知识不足、证据收集能力低、维权成本高等因素也都增加了维权的难度。 

  一是关键证据收集难。在房屋建筑质量纠纷中,关于房屋是否存在质量缺陷、造成质量缺陷的原因、具体损失、修复金额等证据是案件的关键证据,而购房者往往难以提供这些关键证据,成为此类案件中购房者败诉的主要原因。现实生活中,开发商往往以各种方式掩盖墙体裂缝等房屋质量问题,使普通人短期内难以发现,在经过较长一段时间后,开发商又常以购房者自行变更、已过质保期等理由抗辩,从而加大业主维权难度。如在小郭起诉开发商要求修缮地面渗水、门框变形的案件中,由于小郭在装修时曾经移动过水管,经鉴定,供水管质量确有问题,但难以确定是因为初始质量不合格还是因水管改动造成的,最终法院驳回了小郭的请求。 

  二是反复鉴定成本高。在商品房质量纠纷中,鉴定项目多,审理周期长。目前,有关商品房的鉴定类型多达十几种,当事人可在一起案件中同时申请房屋质量评估鉴定、房损修复方案鉴定、修复造价评估鉴定等多项鉴定。商品房质量鉴定费用相对较高,往往超过了鉴定结论认定的相关损失费用,导致部分案件鉴定费用超过诉讼请求,不仅延长了案件审理期限,而且还要当事人支付高昂的鉴定费用,增加了当事人的诉讼成本。如在一起修复造价的鉴定中,确定修复费用为不足7000元,鉴定费却花了1.2万元,鉴定费由申请方先行垫付,最后由败诉方承担。鉴定工作不仅要支付高昂的鉴定费用,还延长了审理期限,增加了当事人的成本。 

  三是维修标准界定难。在未确定具体损失或修复金额,法院仅判决进行维修或修复的案件中,还存在着维修、修复标准的确定和执行问题,如果维修和修复没有达到预期效果,容易引发新的争议,难以从根本上解决问题。 

  为此,法官建议业主在碰到商品房漏雨等质量瑕疵时,尽量先选择协商、调解的方式解决,能最大限度地化解矛盾,维护双方的权益。相关部门应加强对住房建筑质量的监督管理,严格执法力度,曝光房屋质量瑕疵的房地产商,提醒购房者注意。同时引入第三方质量评估机构,帮助购房者选择,维护购房者的合法权益。建议购房者在购房前应全面了解房屋的情况,勿轻信宣传。在验房时如能及早发现质量瑕疵,应尽快解决纠纷,或借助专业机构帮助验房,注意证据留存,以便更好地维护自身权益。此外,在最终走上法庭,选择鉴定前,当事人应算好鉴定费用的明白账,明晰鉴定的费用、期限、可能的后果等情况,确定是否必须通过鉴定的途径。

[责任编辑:杨柳] 上一篇文章:北京检察官向受灾群众捐款送温暖
下一篇文章:郭金龙:因灾死亡情况及时向社会公布