【关键词】
行政公益诉讼诉前程序 国有土地使用权出让 信息互通机制建设 源头治理
【要旨】
针对海南自由贸易港园区(行使调整园区土地规划的职权)、国有土地使用权出让及出让金征收部门、住建部门工作衔接不畅导致出让土地用途改变后未补缴土地出让金现象多发的问题,检察机关督促行政机关规范对出让土地的使用情况监管,建立信息衔接共享机制,从源头防治改变出让土地用途拖欠土地出让金现象发生。
【案件基本情况】
2015年12月,三亚恒合融医院投资管理有限公司(以下简称三亚恒合融公司)通过招拍挂方式竞得三亚市海棠区林旺片区一块国有建设用地使用权并签订《国有土地使用权出让合同》,约定一块土地面积151906.64㎡,用途为批发零售、餐饮、娱乐、金融、旅馆外的其他商服用地和医院用地,容积率1.03,出让金49100万元(已缴)。2016年10月,三亚市现代服务业产业园管理委员会(海南自贸港建设园区)将其中面积71810.46㎡的土地用途由其他商服用地改变为零售商业用地和旅馆用地。2017年5月,三亚恒合公司取得预售许可后,将开发建设的房产销售。2018年,原三亚市国土局(现三亚市资规局)在给购房业主办理房产登记手续时,发现三亚恒合公司改变土地用途的情况,遂于2020年8月12日,与三亚恒合融公司签订《国有建设用地使用权补充合同》,但三亚恒合融公司未按约定补缴的4467.3475万元土地出让金,三亚市资规局于2020年11月26日作出《追缴土地出让金决定书》,责令三亚恒合融公司足额补缴土地出让金,三亚恒合融公司仍未履行。
【调查和督促履职】
三亚市城郊人民检察院(以下简称三亚城郊院)在履职中发现该线索并立案调查,通过调查土地使用权出让合同(含补充合同)、变更土地用途、项目设计方案、项目建设的规划、施工许可以及验收、房屋预售的文件以及国土、规划部门的履职台账等材料,询问国土、规划、住建等部门相关工作人员,现场查看项目建设情况,查明国土部门的国有建设用地供后监管不到位,园区(规划)、国土、住建在变更规划、土地出让金缴纳和房屋预售手续衔接上存在不畅通,三亚恒合融公司在改变土地用途并销售房产后未依法缴纳国有土地使用权出让金的事实。2020年12月31日,三亚城郊院向三亚市资规局送达诉前检察建议书,要求:一是依法追缴三亚恒合融公司所欠土地出让金及违约金;二是加强对出让国有建设用地动态巡查监管,确保土地使用者按照法律及土地使用权出让合同的规定开发、利用、经营土地;三是完善与规划、住建等行政主管部门信息互通机制建设,确保出让土地规划条件变更后,及时办理用地审批、补交土地出让金。
三亚市资规局收到检察建议书后,召开专题会议,分析存在的问题明确责任分工,积极进行整改,一是多次约谈三亚恒合融公司负责人,再次下文督促缴纳应缴款项,并告知其违约责任;法定起诉期限届满后,依法向三亚市城郊法院申请行政强制执行,申请查封三亚恒合融公司名下的43套房产,目前法院已启动拍卖前财产价值评估程序。二是制定并实施《国有建设用地供后开发利用监管工作制度(暂行)》,明确土地供应、规划建设项目放验线、土地监察等科室的职责以及协作配合机制,加强三亚市国有建设用地供后开发利用的监管,促进建设用地使用权人依法依规用地。三是经请示三亚市政府,制定并印发《关于规范土地二级市场中完善用地手续补缴地价款业务流程的通知》,明确在办理改变土地用途、调整容积率补缴土地出让金业务中,各园区、市资规部门、住建部门应加强建设内容、补缴土地出让金等情况的核实以及相关信息通报,规范项目建设方案审议、用地手续、不动产权证书办理、商品房预售许可核发等程序,确保土地出让金应收尽收。
【效果和意义】
海南自由贸易港园区是自贸港建设的“先行区”,享有规划编制、建设许可等职权,保障自由贸易港建设进入“快车道”,但园区与政府相关部门在土地出让方面衔接不畅,一定程度上影响自贸港建设,侵害国家利益。检察机关以个案为切入点,推动行政机关建章立制,解决三亚市自贸港建设中因各园区管理机构、土地行政部门、住建部门信息互通不畅以及国有建设用地供后监管不力而造成土地使用权人改变土地用途未补缴土地出让金多发的问题,达到“诉前实现维护公益目的是最佳司法状态”,为自由贸易港建设保驾护航。