最高法院出台两部司解妥善处理物业纠纷
 

最高法院出台两部司解妥善处理物业纠纷

  建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益,也 关系到物业服务企业正常经营和健康发展。 最高人民法院24日公布了两重要司法解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》 ,并于2009年10月1日起施行。 [全文] [答记者问] 

·物业不履行维修养护等义务 业主告状法院支持
·车位、摊位等特定空间可认定为专有部分

出台背景 
  物权法自2007年10月1日施行以来,涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。由于物权法等法律规定比较原则,审判实践中对如何正确理解和适用物权法等法律规定提出许多亟待解决的问题。与此同时,许多全国人大代表、全国政协委员也以建议、提案的形式希望最高人民法院及时出台相关司法解释。
 关于业主身份界定
  依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

  现实生活中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈,与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密,因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。
 关于车位摊位等纠纷
   第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

  天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分,是为了便于解决审判实践中的纠纷。
 关于物业费纠纷
  经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

  实践中,在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下,有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务,比如业主提出其因出国而未享受服务,或者无需接受相关物业服务,比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。
 关于物业服务纠纷
  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

  实践中,很多物业服务合同约定内容并不十分详细,而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。除此以外,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,往往对业主作出选聘决定具有重要作用。司法解释合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围,即不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,也是确定物...
 关于“住改商”纠纷
  业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

  “住改商”是对住宅法定用途的改变,是对既有秩序的破坏,为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准,避免条件模糊带来适用上的困难,司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况,将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内,该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主,在审判实务中也比较容易掌握和操作。
 
法律法规 
·中华人民共和国物权法
·最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
·最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
·辽宁省物业管理条例
·吉林省物业管理办法
·山东省物业管理条例
·深圳经济特区物业管理条例
·苏州市住宅区物业管理条例
以案说法  更多>>
·缴纳了物管费,物业公司就该对业主失窃负责?
  物管公司与业主因安全问题引发的诸多矛盾随着《物业管理条例》(下称《条例》)的深入贯彻施行有所缓解,但实际生活中,仍旧存在物管公司及业主对条例的误解而引发的纠纷。物业是否应当赔偿,首先要看物业公司与黎某所在小区的业主委员会或开发商之间签订的物业服务合同是否有对业主财产安全进行保护的内容。
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